[기획] 보증금 3억까지 된다더니 한도는 1억 5,000만 원 — 청년 전세대출의 산수 · ‘진짜 받을 수 있나’ ⑦

청년 전세대출을 알아보면 두 숫자를 먼저 만난다. ‘연 2.2%부터’, 그리고 ‘최대 1억 5,000만 원’. 조금 더 들어가면 세 번째 숫자가 나온다. 대상 주택의 임차보증금 3억 원 이하. 세 숫자를 나란히 놓으면 산수가 맞지 않는다. 3억 원짜리 전세에 1억 5,000만 원을 빌리면 나머지 1억 5,000만 원은 어디서 나오는가. 청년정책신문의 검증 기획 ‘이 정책, 진짜 받을 수 있나’ 일곱 번째는 주택도시기금 청년전용 버팀목전세자금의 공식 안내를 그대로 놓고 계산해 봤다.

먼저 한도가 정해지는 규칙이다. 공식 안내는 세 가지를 계산해 그중 가장 작은 금액을 준다고 못박는다. 첫째 호당대출한도 1억 5,000만 원, 둘째 신규계약이면 전세금액의 80% 이내, 셋째 보증기관이 정하는 담보별 한도다. 앞의 두 규칙만 놓고 역산하면 분기점이 나온다. 보증금 1억 8,750만 원이다. 이 금액까지는 80%를 온전히 받지만, 그 위로 올라가면 80%가 아니라 1억 5,000만 원에서 멈춘다. 보증금이 오를수록 대출이 따라 오르지 않고, 청년이 스스로 채워야 할 몫만 늘어난다.

대상 상한인 보증금 3억 원짜리 집을 대입해 보자. 80%는 2억 4,000만 원이지만 실제로 나오는 돈은 1억 5,000만 원이다. 차액 1억 5,000만 원은 청년이 마련해야 한다. 보증금의 절반을 이미 들고 있는 청년이라면 애초에 이 대출이 그리 급하지 않을 가능성이 높다. ‘보증금 3억 원까지 됩니다’라는 안내는 ‘3억 원짜리 집에 이 대출로 들어갈 수 있다’는 뜻이 아니라 ‘3억 원이 넘는 집은 아예 대상이 아니다’라는 뜻에 가깝다.

한도는 최근 줄었다. 공식 안내에 단서가 하나 붙어 있다. ‘2025년 6월 27일 이전 계약 체결 건은 2억 원 이내 적용’. 뒤집으면 그날 이후 계약부터 한도가 2억 원에서 1억 5,000만 원으로 5,000만 원 깎였다는 뜻이다. 분기점도 함께 내려왔다. 예전에는 보증금 2억 5,000만 원까지 80%를 채울 수 있었지만 지금은 1억 8,750만 원이 경계다. 금리는 그대로인데 빌릴 수 있는 액수가 줄었으니, 같은 집에 들어가려면 청년이 더 많은 현금을 들고 있어야 한다.

나이가 어릴수록 조건은 더 좁아진다. 만 25세 미만 단독세대주는 한도가 1억 2,000만 원이고, 들어갈 수 있는 집도 전용면적 60제곱미터 이하로 제한된다. 다른 청년은 85제곱미터까지 되는데 스물넷 이하 1인 가구만 25제곱미터가 깎이는 것이다. 분기점도 보증금 1억 5,000만 원으로 더 낮다. 소득이 가장 적고 혼자 사는 청년이 가장 좁은 집으로 밀리는 구조다. 다만 균형을 위해 덧붙이면, 이 조건에 해당하면 추가우대금리 연 0.3%포인트를 대출 실행일로부터 최대 4년간 받는다. 한도와 면적을 좁히는 대신 이자를 깎아 주는 셈이다.

‘연 1%대 중소기업 취업 청년 대출’을 따로 찾고 있다면 알아둘 것이 있다. 공식 안내에서 중소기업 취업 청년에게 주어지는 혜택은 청년전용 버팀목의 추가우대금리 항목으로 들어와 있다. 중소·중견기업 재직자이거나 중소기업진흥공단·기술보증기금·신용보증기금의 창업 관련 지원을 받고 있는 청년에게 연 0.3%포인트를 깎아 주며, 2024년 4월 26일 신규 접수분부터 적용해 최대 4년간이다. 소속 기업이 대기업이나 사행성 업종, 공기업에 해당하거나 신청인이 공무원이면 제외된다. 우대 항목을 여럿 채운다고 무한정 내려가지도 않는다. 안내는 우대금리 적용 상한을 0.5%포인트로 두고, 기초생활수급권자·차상위계층·한부모가구는 1.0%포인트, 다자녀가구는 0.7%포인트로 따로 정해 두었다. 그러면서 ‘최종 우대금리의 적용은 수탁은행의 서류 심사 결과에 따라 결정된다’고 덧붙인다.

기본 금리는 소득에 따라 갈린다. 부부합산 연소득 2,000만 원 이하는 연 2.2%, 4,000만 원 이하 2.5%, 6,000만 원 이하 2.9%, 7,500만 원 이하 3.3%다. 대상 주택이 지방에 있으면 0.2%포인트를 더 내린다. 신청 자격은 부부합산 연소득 5,000만 원 이하에 순자산 3억 4,500만 원 이하다. 소득 기준은 신혼가구 7,500만 원, 다자녀·2자녀 가구 6,000만 원으로 완화된다. 순자산 기준은 통계청 가계금융복지조사의 소득 3분위 전체가구 평균값을 따라가도록 설계돼 있어 해마다 바뀐다. 3억 4,500만 원은 2026년도 기준이다.

마지막으로 일정과 자격에서 걸리는 지점이 셋 있다. 첫째는 신청 기한이다. 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 신청해야 한다. 이사와 전입신고를 다 마치고 여유 있게 알아보면 이미 늦을 수 있다. 둘째는 중복 대출 금지다. 성년인 세대원 가운데 한 명이라도 기금 대출을 쓰고 있으면 신청할 수 없다. 셋째는 재직 기간이다. 채권양도 방식으로 담보를 잡는 경우 1년 미만 재직자는 대출한도가 2,000만 원 이하로 제한될 수 있다고 안내돼 있다.

정리하면 청년 전세대출에서 청년을 막아서는 것은 금리가 아니라 한도와 보증금 상한 사이의 간격이다. 계약서에 도장을 찍기 전에 네 가지를 계산해 보면 헛걸음을 줄일 수 있다. 첫째 이 집 보증금이 1억 8,750만 원, 만 25세 미만 단독세대주라면 1억 5,000만 원을 넘는지, 넘는다면 부족한 돈을 어디서 채울지. 둘째 전용면적이 85제곱미터, 스물넷 이하 1인 가구라면 60제곱미터 안에 들어오는지. 셋째 세대원 중에 기금 대출을 쓰고 있는 사람이 없는지. 넷째 잔금일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월이라는 시계가 이미 돌기 시작하지는 않았는지. 금리 우대 항목을 따지는 것은 그다음이어도 늦지 않다.